Situações que se acometem nas Serventias de Registro Imobiliário nem sempre fáceis de resolver, como o relatado abaixo. A Legislação do INCRA exibe uma Tabela das respectivas frações mínimas de parcelamento – FMP para todos os municípios brasileiros. Notadamente, Itaocara tinha o FMP de 3,0 hectares. Os novos Certificados vêm exibindo o FMP de 2,0 sem declinar a base legal de tal alteração.
No caso em tela, a medição georreferenciada promoveu três (03) parcelas divididas por estradas, dentre elas, uma parcela com 2,0.
Outro ponto é frisar, diante da análise do caso concreto, que a divisão ou demarcação de novas glebas ou parcelas fixadas na base do SIGEF devem mencionadas por Escritura pública, uma vez que tal fato constitui nova situação jurídica, à esteira da primeira parte do artigo 108 do Código Civil.
Assunto: Retificação de área rural através do sistema GEORREFERENCIAMENTO/SIGEF – Matrícula nº 1.890 – Imóvel PALMITAL, 2º distrito deste município, com área de 34.03.12 hectares. Inobstante a apresentação da Escritura pública de Doação, que deva ser admitido a registro, porquanto os requerentes junto ao SIGEF foram os donatários, e, tratando-se de imóvel rural superior 25,00 hectares.
Percebe-se que, no decorrer das novas medições, o imóvel foi parcelado, com as anuências dos confrontantes apresentadas, cujas novas áreas constituír-se-ão novos imóveis rurais, e, tal ato de constituição deverá ser por Escritura pública com o fito de constituir nova situação jurídica, como se depreende da regra do artigo 108 do Código Civil, in fine:
“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia dos direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Note-se da primeira parte do dispositivo, tratar-se de ato de constituição de novos imóveis, agora georreferenciados decorrentes da Matrícula nº 1.890, que, após a medição georreferenciada surgiram 03 novas áreas, isto é, áreas de 13,5335 hectares, 2,1274 hectares e 13,7950 hectares.
Por outro lado, surge outro ponto modal é a constituição de uma área inferior a 3,00 hectares, anteriormente o limite da Fração mínima parcelamento, o que demanda a autorização do INCRA através da Superintendência Regional para certificar a possibilidade de abertura de matrícula imobiliária inferior aos 3,00 hectares sob o pretexto da diminuição legal do FMP deste município.
Dita o Estatuto da Terra, Lei 4.504, de 30/11/1964, artigo 65, verbis:
Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural. § 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural. § 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural. § 3º No caso de um ou mais herdeiros ou legatários desejar explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária poderá prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerário para indenizar os demais condôminos. § 4° O financiamento referido no parágrafo anterior só poderá ser concedido mediante prova de que o requerente não possui recursos para adquirir o respectivo lote. § 5o Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano. § 6o Nenhum imóvel rural adquirido na forma do § 5o deste artigo poderá ser desmembrado ou dividido.”
E dita no Decreto 62.504, de 8/4/1968 (decreto regulamentador), o Art. 4º. “Os desmembramentos resultantes de transmissão a qualquer título, de frações ou parcelas de imóvel rural para os fins especificados no inciso II do Artigo 2º do presente Decreto, serão necessariamente limitados à área que, comprovadamente, fôr necessária à realização de tais objetivos e dependerão de prévia autorização, por parte do Instituto Brasileiro de Reforma Agrária. Parágrafo único. A autorização de que trata o presente artigo será concedida mediante requerimento firmado pelo proprietário e instruído com os seguintes documentos: a) Recibo Certificado de Cadastro do Imóvel referente ao último exercício fiscal, no original, por fotocópia autentificada ou pública-forma; b) Certidão atualizada da transcrição imobiliária, referente ao imóvel que se pretende desmembrar; c) Planta da área do imóvel rural, identificando e localizando a área da parcela a ser desmembrada; d) Declaração, fornecida pelo Prefeito do município onde se localiza o imóvel, com firma reconhecida, expressando a concordância do Poder Público Municipal como desmembramento pretendido e especificando o item a que se destina a parcela a ser desmembrada; e) Declaração, com firma reconhecida, do pretendente à aquisição da parcela a ser desmembrada, comprometendo-se, no caso de ser autorizada a transação, a adquiri-la e destiná-la aos fins previstos.
Traz à baila para ilustrar nosso entendimento, alguns julgados, sic:
Retificação de área. Fusão. Desdobro. Imóvel seccionado por estrada. Fração mínima de parcelamento. Desmembramento – desapropriação por utilidade pública. Exigências. CGJSP – Recurso Administrativo: 1002248-58.2020.8.26.0506 Localidade: Ribeirão Preto Data de Julgamento: 08/02/2022 Data DJ: 11/02/2022
Relator: Fernando Antônio Torres Garcia
Jurisprudência: Indefinido Lei: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 213 PAR: 17 INC: II
Lei: DEC – – 62.504/1968 ART: 2 INC: I
Especialidades: Registro de Imóveis Pedido de providências – Registro de Imóveis – Pleito de Retificação de área e perímetro, com fusão e desdobro de imóveis rurais – Negativa de abertura de matrícula abaixo do fracionamento mínimo permitido – Gleba interceptada por estrada municipal – Óbice que não merece subsistir à vista do artigo 2º, I, do Decreto nº 62.504, de 8/4/1968, que excepciona os desmembramentos decorrentes de desapropriação – Manutenção da exigência de anuência dos herdeiros do imóvel confrontante – Insuficiência da declaração firmada por inventariante, cuja condição sequer ficou demonstrada nos autos – Parecer pelo parcial provimento do recurso.
CGJSP – Recurso Administrativo: 1000428-27.2021.8.26.0099
Localidade: Bragança Paulista Data de Julgamento: 01/12/2021 Data DJ: 03/12/2021
Relator: Ricardo Mair Anafe
Jurisprudência: Indefinido
Especialidades: Registro de Imóveis REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação de área e desdobro do imóvel – Exigências, pelo Oficial de Registro de Imóveis, consistentes na comprovação de que a estrada que divide o imóvel é municipal, com a identificação da sua denominação, e na alteração da planta e do memorial descritivo para constar que o imóvel é composto por área única, com 43.851,98 m⊃2;, uma vez que uma das áreas a ser formada pelo desdobro é inferior à fração mínima de parcelamento fixada pelo INCRA . Desdobro que supostamente decorre da divisão do imóvel por estrada municipal – Apresentação de memorais descritivos das duas áreas formadas em razão da divisão do imóvel – Planta que retrata o imóvel em seu todo, a estrada com a indicação da sua largura, e as duas áreas desdobradas – Divisão do imóvel decorrente da implantação de via de circulação que, se for pública, acarreta a abertura de matrículas distintas, uma para cada área desdobrada – Ausência, contudo, de comprovação de que a estrada que secciona o imóvel é de domínio do Município – Retificação, ademais, que não dispensa a averbação do desfalque da área da estrada que divide o imóvel, se for pública – Existência de desfalque de outra área que foi desapropriada pelo Departamento de Estradas de Rodagem do Estado de São Paulo, sem averbação do remanescente e sem apresentação de planta da área original do imóvel, com indicação da parcela que desse modo foi destacada – Necessidade de comprovação de que a estrada que secciona o imóvel é pública e de complementação da planta e dos memorais descritivos – Procedimento administrativo de retificação que pode ser complementado pelos requerentes, porque se encontra em sua fase inicial, para que posteriormente prossiga com as notificações dos confrontantes – Recurso parcialmente provido para determinar o prosseguimento do procedimento extrajudicial de retificação de área, com observações.
Diante do exposto, o apresentante deverá apresentar a certidão autorizativa do INCRA Regional, no sentido de permitir a abertura de matrícula da parcela de 2,1274 hectares, uma vez que inicialmente a FMP deste município era de 3,00 hectares, e, em seguida a apresentação da Escritura pública de Doação sujeita a registro, quando serão informados os valores emolumentais, inclusive para a lavratura da Escritura pública de Divisão em 03 (três) novas parcelas, nos precisos termos do artigo 108, primeira parte, do Código Civil vigente. É o que me cabe relatar, sub censura.
ROGÉRIO MARQUES SEQUEIRA COSTA
NOTÁRIO – REGISTRADOR Mat. 90/80
